Ongeschikt of onbewoonbaar verklaren
Heeft uw woning gebreken, maar reageert de verhuurder niet op uw klacht of weigert hij de nodige werken uit te voeren, dan kunt u naar de gemeente gaan en een formeel verzoek indienen om de administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring op te starten. Deze procedure is gratis.
Alle woningen in Vlaanderen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voor basiscomfort, veiligheid en gezondheid voldoen, kunnen ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden.
- De huurder vraagt de procedure voor ongeschikt of onbewoonbaar via een aangetekende zending of tegen ontvangstbewijs bij het College van burgemeester en schepenen;
- De huisvestingsambtenaar start een vooronderzoek;
- Het College van burgemeester en schepenen vraagt een onderzoek naar de woonkwaliteit aan Wonen Oost-Vlaanderen;
- De controleur kwaliteitsbewaking van het agentschap Wonen Oost-Vlaanderen voert een onderzoek naar de kwaliteit van de woning, in samenwerking met de huisvestingsambtenaar;
- Het agentschap Wonen Oost-Vlaanderen maakt een technisch verslag op met de gebreken aan de woning. Op basis van het technisch verslag adviseert Wonen Oost-Vlaanderen de burgemeester over de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid ervan;
- Ongeschikt: de woning heeft minstens 15 strafpunten.
- Onbewoonbaar: de bewoning houdt een veiligheids- en/of gezondheidsrisico in.
- De huisvestingsambtenaar brengt de betrokken partijen (verhuurder en bewoners) op de hoogte van de uitgevoerde controle. Beide partijen worden uitgenodigd voor een hoorzitting. Elke partij krijgt 30 minuten de tijd om aan de burgemeester zijn/haar uitleg te doen en bewijzen voor te leggen;
- De burgemeester kan naargelang de gebreken aan de woning een termijn opleggen waarbinnen herstellingswerken mogelijk zijn:
- Grote gebreken = max 3 maanden;
- Verouderd elektriciteitsnetwerk, verwarmingsketel, koud en warm water, grote vochtproblemen…
- Kleine gebreken = max 1 maand;
- Geaarde stopcontacten keuken, trapleuning,…
- Tussentijds moet aan het College van burgemeester en schepenen gerapporteerd worden dat er bepaalde werken uitgevoerd of nog in uitvoering zijn;
- De huisvestingsambtenaar doet een hercontrole:
- Indien de gebreken volgens het technisch verslag van Wonen Oost–Vlaanderen afgewerkt zijn, zal de burgemeester een conformiteitsattest afleveren aan de eigenaars en aan Wonen Vlaanderen;
- Indien de woning na hercontrole nog steeds grote gebreken vertoond, zal in overleg met de burgemeester een besluit ongeschikt of onbewoonbaar genomen worden;
- Indien de gebreken niet haalbaar zijn door middel van herstellingswerken, zal er onmiddellijk een besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarheid genomen worden. Het besluit wordt aan de eigenaars en aan Wonen Oost-Vlaanderen overgemaakt;
- De ongeschikt- en/of onbewoonbare verklaarde woning wordt opgenomen op een een Vlaamse inventaris.
- Als eigenaar van een ongeschikte-en/of onbewoonbaar verklaarde woning brengt u zo vlug mogelijk de woning in orde. Als de woning na één jaar nog steeds op de inventaris staat, zult u als eigenaar een heffing moeten betalen, tenzij de inventarisbeheerder u een vrijstelling of schorsing heeft toegekend.
Als een woning ongeschikt of ongeschikt en onbewoonbaar wordt verklaard heeft dit een aantal gevolgen voor zowel de eigenaar/verhuurder of houder van het zakelijk recht als voor de bewoner. U leest hier alles over de gevolgen van een ongeschikt- en onbewoonbaarheid.
Meer informatie vindt u ook in de brochure ‘Wonen doe je niet op goed geluk. Wat als uw woning ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard?’.
Waarschuwingsprocedure
Sinds 1 januari 2021 kan de gemeente bij de melding van problemen en gebreken in een woning kiezen voor de waarschuwingsprocedure in plaats van de procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid. Bij de waarschuwingsprocedure zal de gemeente een bemiddelende rol opnemen tussen de huurder en verhuurder en proberen om tot een snel herstel van de gebreken in de woning te komen. De keuze voor deze procedure is afhankelijk van de kans op succes (bv. als de gebreken snel te herstellen zijn).
Nieuwe Gemeentewet
In noodsituaties gaat de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring niet snel genoeg (wachten op woningonderzoek of advies van Wonen in Vlaanderen, de betrokken partijen horen). In situaties waarbij de veiligheid of de gezondheid van bewoners, omwonenden of passanten in acuut gevaar is, kan de burgemeester zelf optreden.
De burgemeester kan in toepassing van artikel 135, §2 van de Nieuwe Gemeentewet alle maatregelen nemen die hij noodzakelijk acht, bijvoorbeeld een bevel tot ontruiming, een bevel om muren te stutten of een onbewoonbaarverklaring, zolang die maatregelen in verhouding staan tot de risico’s.
Vlaamse Codex Wonen van 2021 (Boek 3 Woningkwaliteitsbewaking)
Opgelet: burgemeesters kunnen een beslissing tot onbewoonbaarverklaring ook baseren op artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet.